Новостройки: схемы приобретения и оформления

Покупка первичной недвижимости во многом выгоднее, т. к. на стадии строительства за меньшую сумму можно приобрести совершенно новое жилье большей площади в новом доме. На сегодняшний день существует несколько основных схем приобретения новостроек, при этом можно выделить как легальные, так и «черные» методы. Именно поэтому вначале следует изучить и оценить гарантии и риски, которые могут возникнуть в дальнейшем.

 

Схема покупки новостройки: последовательность действий

Следует понимать, что даже застройщик с положительной репутацией не может полностью гарантировать сдачу дома и передачу жилья в прописанные в договоре сроки и в полностью идеальном состоянии. Именно поэтому нужно серьезно отнестись к оформлению документов и изучить всю информацию:
 

1. Предлагаемый вариант приобретения;

2. Оформление и содержание договора;

3. Окончательную цену;

4. Документы, предоставляемые застройщиком.
   
   
    

Легально и с минимальными рисками

Самый безопасный вариант – это договор участия в долевом строительстве. Но, несмотря на закон о договоре об обязательном долевом строительстве, застройщикам нередко удается использовать другие, более выгодные для компании схемы. В данном случае речь идет о федеральном Законе № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».

Итак, если говорить о положительных сторонах, то это снижение рисков. Застройщик не может начать поиск дольщиков без официального оформления проектной декларации и получения всех разрешений, в том числе на строительство и землю. Таким образом, вы можете быть уверены на 90 процентов в том, что дом действительно будет достроен. В том случае, если все же произойдет задержка передачи уже готовой квартиры, вам будет выплачена неустойка (рассчитывается на основе ставки рефинансирования Центробанка РФ). И, что немаловажно, дважды продать квартиру не удастся, т. е. интересы инвестора полностью защищены.

Менее популярен договор уступки прав требования, соглашение, при котором продается еще строящаяся квартира до того, как будет получено право собственности на квадратные метры. В данном случае обязательно уведомляется и сам застройщик. Подходит в том случае, если это будет перекупка квартиры в уже строящемся доме. Следует отметить, если по договору об участии в долевом строительстве вся сумма не была выплачена и остался долг, его можно переводить на нового участника ДДУ.

Главным минусом является невозможность изменить первоначальные условия, которые были заключены предыдущим инвестором. Т. е. нельзя будет предъявить претензии к материалам, планировке и т. д. И, конечно же, если до этого договор был оформлен юридически неграмотно, проблемы проявятся в дальнейшем.

Более рискованной, но все же законной схемой является договор паенакопления в ЖСК. Она появилась относительно недавно на российском рынке и имеет много подводных камней. Итак, согласно договору, вначале создается кооператив будущих жильцов дома, затем выплачивается пай. Т. к. обязательная регистрация не требуется, такое жилье обойдется дешевле. Но на ипотеку рассчитывать не стоит, мало какой банк согласится на это. Плюс, пайщику понадобится в конце получить справку о том, что пай полностью выплачен. При банкротстве застройщика участники сами беспокоятся о судьбе дома.
 

На свой страх и риск

Нередко застройщики предлагают приобрести новостройку по договору соинвестирования, однако, долевое строительство с 1 апреля 2005 года незаконно. Плюс, можно попасть на компанию, которая занимается сбором денег, не получив разрешительных документов на стройку и землю. В лучшем случае стройка может затянуться, в худшем – квартира «заморозится». Все вопросы решаются в судебном порядке, при этом придется потратить и время, и деньги. То же самое относится и к векселям.
 

«Серая» схема купли-продажи

На сегодняшний день, несмотря на все риски, предварительный договор купли-продажи считается самым популярным. При этом покупатель приобретает квартиру не для себя, а для застройщика или посредника, которые в дальнейшем обязуются продать ее ему же. Заключив такой договор, нужно быть готовым к просрочке сдачи дома, проблемам с оформлением документов, в том числе и права собственности на квартиру. В отличие от двух предыдущих случаев, здесь неустойка не выплачивается.

Если планируется, что квартира будет куплена в ипотеку, также возникнут проблемы с оформлением кредита. Обычные банки вряд ли согласятся на такую схему, а те, что работают с застройщиком, предложат довольно высокие ставки.
 

Проверка застройщика и документации

Перед оформлением договора необходимо провести проверку всех документов. Надежнее всего сделать это при помощи специалистов (риэлторской или юридической компании). Вам должны предоставить разрешение на строительство, инвестиционный контракт, проектную декларацию, документацию и заключение госэкспертизы, документы на землю.

Чтобы обезопасить себя при банкротстве застройщика, обязательно требуйте предоставить договор страхования или поручительство банка. Без всего этого не стоит даже рассматривать вариант приобретения жилья у застройщика. При этом обратите внимание на то, чтобы все документы были оформлены на одно юридическое лицо.
 

Правильное оформление договора

Как и все официальные документы, договор оформляется официально и по правилам. В названии указывается номер договора, в углу – дата, город. В «шапке» прописываются участники, основание, юридический адрес компании.

В самом теле договора об участии в долевом строительстве обязательно указывают следующие данные:

• Квартира, которая будет являться собственностью покупателя (адрес, тип, этаж, подъезд, секция), ее стоимость, площадь и количество комнат, участники сделки.

• Основания, на которых застройщик имеет право вести строительные работы (контракт, админ. постановление и т.п.).

• Сроки сдачи дома и передачи квартиры инвестору, сумма неустойки в случае задержки или невыполнения условий одной из сторон.

• Первый платеж, сумма и срок внесения остальных выплат. Также указывается, в какой валюте будет совершаться оплата.

• Гарантийный срок (согласно закону, застройщик несет ответственность за качество стройки минимум 5 лет со дня передачи объекта, при этом отсутствие брака оспаривается в суде).

• Как перед вами будут обеспечиваться обязательства (страхование или поручительство банка).

Уделяйте особое внимание стоимости жилья, т. к. по окончании застройки площадь может быть меньше, чем заявлено в условиях. В таких случаях следует включать в договор условие о компенсации. Также обязательно необходимо выяснить моменты, касающиеся доплаты при увеличении стоимости квадратного метра при подорожании строительства.

Важно, чтобы в договоре были указаны все данные по оплате, р/с, ИНН, коды ОКПО и ОКОНХ, юридические адреса и т. д.. В конце обязательно указывается ФИО и должность человека, заверяющего договор. Обратите внимание: в договоре подписывается каждый лист, на каждую подпись ставится печать.

Обязателен приходный кассовый ордер, в котором прописывается выплаченная сумма в рублях и кто ее принял, с подписью официального лица.